記者 陳輝 楊春雁
雲南網訊 日前，昆明市規劃局發佈《昆明市規劃局行政審批服務手冊（2017版）》，昆明市將降低二環內中心城區開發強度，控制房地產建設總量。這也是在去年8月昆明市提出區域開發差別化對待後，城市規劃建設再度明確降低二環內開發強度，這也意味著，未來昆明二環內將不再有新批項目開發。該政策將會對二環內房價、租房價格帶來怎樣的影響？記者展開瞭走訪調查。
現有開發已收縮
新項目不足10個
去年8月，昆明市政府出臺《關於房地產去庫存的若幹意見》時，曾首度提出“降低二環內中心城區開發強度”，根據當時該意見內容，此舉也是為瞭控制二環內人口居住密度，提升主城區的商務、政務功能。事實上，近幾年來，昆明房地產市場在主城范圍內開發力度也有所收縮，現有的在建或在售項目，也僅有俊發·逸天峰、融城優郡二期、瑞鼎城、博泰城、同德悅中心等新項目，整體新開發項目不足10個。由於對外銷售房源並不算太多，價格方面反而並沒有拉開太大差距。以二環邊瑞鼎城項目為例，其目前在售房源均價也顯示為12000~13000元/ ，還低於三環附近的恒大雲報華府最新銷售價（該項目目前在售均價15000元/ 左右）。
根據昆明銳理機構發佈的7月份住宅價格地圖數據，二環次中心區域（除一環內）住宅產品均價僅為11151元/ ，也遠低於目前城市開發主要區域的官南板塊和滇池板塊（均價分別為13769元/ 和15798元/ ）。“相較於其他區域，二環內交易主力還是在存量房源。”一傢房產經紀機構的工作人員介紹，由於開發時間原因，二環內產品密度相對較大，高品質住宅產品並不太多，這也是價格低於兩大熱點區域的主要原因。
正因如此，降低二環內中心城區開發強度並不會讓房價和租金有大幅波動。
兩片區成最後熱土
停滯項目或將復活
不光是產品端價格低於熱點區域，現有可供開發的土地儲備數量也不足，從目前二環內已經入市待開發和計劃入市的土地情況來看，也僅有五裡多片區和東站片區有一定的空間。去年8月底，華潤以7.72億元拍下五裡多片區80餘畝土地，而根據去年昆明市土地推介會上的信息，位於環城東路與二環東路之間的蘇傢村和東站新村還有130餘畝土地計劃面市。
目前五裡多片區華潤項目，其住宅產品華潤悅府已於去年底過規，計劃於9月面市，而蘇傢村片區其中一地塊KCPL2016-8號的商住混合用地，也在4月被昆明盤江置業以2.83億元拍下，每畝單價達到瞭2071萬元。
“事實上，舊城改造也是二環內土地空間主要來源，包括五裡多片區等都是顯著代表，”一位業內人士直言，就現有開發的項目來看，除瞭已拆遷的五裡多、蘇傢村等幾個城中村改造項目外，目前區域內的城改基本上也停滯瞭台中中古餐飲設備回收。采訪中，部分業內受訪人士表示，再度明確降低二環內開發力度，對區域內現有的停滯項目來說，也迎來一個復活的新機遇。控制區域房地產建設總量，直接影響也是降低新項目開發，也讓品牌開發商要想進入中心區，隻能通過合作或接盤停滯項目等形式，進入區域市場。
記者初略統計，目前二環內房地產停滯項目有大宥城、尚源酈城、金恒財富廣場、下馬村城改項目等，除瞭下馬村城改項目已經明確由碧桂園接手二手設備收購復建外，其餘項目均仍未找到合適的接盤方。
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